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第一太平戴维斯发布中国写字楼市场报告

发布时间:2019-03-29

中国写字楼市场的迅速发展促使了市场的演变,写字楼市场供应加大、去中心化、城市更新、联合办公扩张等一直是近年的焦点。2018年,楼宇经济、IT行业租赁需求见涨、房地产科技、健康与可持续性也成为行业热门话题。

第一太平戴维斯发布“纳新·启势 | 中国写字楼市场报告”,聚焦于需求层面和市场趋势,并对表现抢眼或处于转折点的热门市场进行重点分析。本次将分享报告中需求及租户分析与重点增长行业章节,助您夺得市场先机。

需求及租户分析

随着各城市写字楼市场日益成熟,城市内部形成了商务区,同时各地政府致力打造行业集聚区也使得城市之间的特征定位愈加凸显。

 以一线城市为例,北京作为中国政治和文化中心的地位不可动摇,广州着力塑造电子商务中心城市,深圳不断集聚技术创新优势,上海则以国际金融、航运和贸易中心为定位。

 根据国家发改革的发展规划,北京、天津、上海、重庆、广州、成都、武汉、郑州和西安这九个城市被列为国家中心城市。这九个城市都有各自的定位和特定的产业导向,但主导当地写字楼市场的行业却不尽相同。

国家中心城市

重点增长行业

金融业

金融行业是市场的需求主力,传统金融机构倾向于租赁或购买优质甲级写字楼,抑或在可以彰显企业形象的黄金地段、金融产业聚集区自建总部大楼。

主要城市甲级写字楼金融业租户占比,其中多为P2P公司。

近年防范金融风险是中央政府的关键任务之一,新兴金融行业尤其是金融科技和P2P公司因而面临越来越大的监管压力。在监管加码、流动性趋紧的大环境下,P2P市场加速整合,能够生存下来的平台往往具有相当实力,尽管一些业主仍对这类租户的入驻稳定性表示担忧。

网贷(P2P)行业成交量及公司数量

但中央对中小企业的重视和政策扶持或有助于市场逐步回归正轨,预计2019年金融服务业将迎来健康增长。随着中国加快推进金融业改革和对外开放,推动资管行业专业化,届时对办公空间的需求预期也将有所回升。

信息技术业

尽管国内写字楼需求仍由金融业主导,IT行业强劲增长带动写字楼需求也已成为许多主要城市的焦点:从互联网巨头到电子竞技公司再到人工智能,这股需求将随着行业的发展而增长。

这些科技企业都希望留住中国最顶尖的人才,以在市场竞争中保持领先地位。为此,他们需要为员工提供优质的工作环境。预计这类企业未来还将继续保持快速增长态势,选址也倾向靠近重点学府。北京中关村和武汉光谷即为两个典型例子。

中国重点城市IT行业聚集区

虽然IT行业仅占国内GDP的3.9%,但在过去三年中始终保持两位数增长(2018年12月涨幅达29.1%),产业爆发式增长将继续推动写字楼需求上涨。

联合办公

随着更多参与者加入,行业竞争愈演愈烈,如今除专业运营商和初创公司以外,许多房地产开发商也纷纷建立联合办公品牌,欲在联合办公市场分一杯羹。

而联合办公的规模和选址也在演变。起初,某些行业领先运营商偏好选址于小体量改造项目,如今他们开始在甲级写字楼中大举扩张,目标客户也不再只是小型初创公司,还有被办公灵活性和服务优势吸引的大企业。

此外,许多运营商正在向二线城市扩张以增加市场份额。与此同时,二线城市也在逐步创立自主联合办公品牌。

国内各城市联合办公市场份额

国内联合办公运营商在获得投资者的新一轮注资后将继续大举扩张,而市场也将继续整合。与此同时,运营商的新挑战也浮上台面:在租户拥有更多选择下如何吸引及留住租户?如何在产品和服务同质化的当下打造差异化?

另外,鉴于联合办公是长期融资负债与短期营业收益的模式,如何提高出租率、如何在市场经济趋缓时盈利成为了运营商们关注的重点。

国内联合办公市场供应量

业主与租户策略

业主方

传统写字楼业主应当对租户进行资质评级,多元优化租户配比,降低金融行业风险的影响,从而维持长期稳定运营。

虽然联合办公对业主方来说是一个机遇,不少业主已开始将联合办公理念融入传统办公或直接与品牌运营商合作,以更加灵活的租赁方案满足多样化的租户需求,然而这也意味着更高的租户流动率,租户组合也更为复杂。

租户方

在租赁谈判倾向租户方的城市,企业应抓住时机将办公场所升级至性价比更高的新楼宇。同时,随着新供应增加所带来的效应以及租金的信息不对称,租户可考虑聘请专业代理机构,以获得最适合、性价比最高的租赁方案。

中国写字楼市场仍面临诸多挑战,但市场也在日益变化、发展和成熟,为善于发现并捕捉“先机”的发展商、投资客和运营商带来无限商机。


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