行业动态

成都楼宇市场潜力跻身全国三甲

发布时间:2018-07-09

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作为一种新兴经济形态,楼宇经济已经成为城市经济的重要组成部分。对正在建设国家中心城市和国际化大都市的成都来说,发展楼宇经济,将有利于抢抓“一带一路”战略机遇,拓展发展空间,培育新的经济增长点;有利于推进服务业提档升级,为工业经济提供完善的现代服务,加快经济结构调整;有利于改善投资环境,提升城市品位和档次,增强辐射半径和功能。

两周前,全球最大规模的房地产服务营运商,国际地产顾问“五大行”之一——戴德梁行正式对外宣布:受银泰委托,该公司完成了成都银泰中心2号写字楼出售给华夏人寿的交易。加之稍早时候,平安人寿买下了成都银泰中心整栋T3办公楼,这不仅成为今年以来西部地区大宗交易市场的最大亮点,也展示出了成都写字楼市场对产业投资者的巨大吸引力。

“截至今年7月份,在产业咨询板块,戴德梁行成都的业绩相继已经超过广州、北京,仅次于上海、深圳,位列全国第三,进入了一线城市行列。”上周五,专程来蓉参加第二届中国(四川)国际旅游投资大会的戴德梁行大中华区副总裁、香港区高级董事总经理暨大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿告诉记者,“一般来说,产业咨询的项目落地是在3—5年后,因此这一业绩反映的是成都未来市场的潜力,可以说具有‘风向标’的作用。”


发展优势

成都城市新定位公布后,仅用两月签下整售大单

常驻香港,但是常常要在全国各地出差的陶汝鸿上次来成都不过是一个多月前,他笑着说,自己很喜欢成都,投资者也很关注这里,“即便是在香港参加不少内地城市举办的推介活动上,也常常能听到企业代表会问:你们和成都比是怎样的?这说明对于他们来说,成都已经成为一个标杆,就像以前总是拿北京、上海、广州作参照物一样。”

谈到刚刚签下的成都银泰中心2号写字楼整栋出售项目,陶汝鸿更是满脸笑容。他说,对于投资者而言,每个投资项目都不是孤立的,背后体现的是整个战略布局,所以对于成都的关注,同样缘于这样一种全局性的考虑。在深入实施西部大开发战略背景下,近年来西部地区发展步伐显著加快,而“一带一路”战略则将推动西部内陆沿边地区迈向对外开放的前沿。“其实,在‘一带一路’战略提出后的这几年,我们的业务增长就一直保持在20%左右。3年前,戴德梁行成都公司的员工不足100人,目前员工数增加到接近200人,办公场地也从最早的冠城广场搬到中环广场再到今年1月搬到来福士广场,面积翻了好几番。”

不仅如此,基于国家赋予成都新的使命,相关改革措施及规划定位支撑,成都正进入新一轮的提升通道。今年5月,国家发改委正式公布了《成渝城市群发展规划》,明确提出成都要以建设国家中心城市为目标,增强成都西部地区重要的经济中心、科技中心、文创中心、对外交往中心和综合交通枢纽功能。“这是国家层面首次明确提出成都国家中心城市的定位,而我们接受委托,促成银泰与华夏人寿的合作恰好是在这个时间段,看似偶然,但其背后代表着资本市场已经在开始关注更高定位下成都的发展前景。”


产业带动

发展轨道交通,推动重点产业“入楼”连片聚集

成都最大的机遇来自于“一带一路”战略机遇和国家中心城市的新定位,加速构建国际、国内交通网络,从而实现互联互通,对包括楼宇经济在内的成都产业发展来说具有重要作用。

从地理位置看,西部地区在“一带一路”战略中具有重要和独特的区位优势,通过中欧班列蓉欧快铁的开行和“蓉欧+”战略的实施,将极大促进成都的对外开放水平和竞争力的提升。

陶汝鸿说,轨道交通不单是交通工具这么简单,一方面在轨道沿线地区,出于运输成本的考虑,必然会产生物流园区、制造业基地等相关产业的市场需求,进而带动金融、设计、研发等现代服务业,尤其是生产性服务业发展;另一方面,它能极大提高人流、物流、资金流的流动性,提高成都及周边区域的商业价值,同时增加居民收入,提高其消费能力,推动商业、健康等产业的发展。

“在这个过程中,楼宇扮演着重要的角色,因为它是服务经济的载体。过去我们常说筑巢引凤,这个巢不仅是工业园,也包括优质的写字楼,所以在确定区域产业定位后,积极进行载体建设是非常必要的。不要担心这些新写字楼或者新的产业项目会增加市场的负担,你会看到,因为准确的规划和定位,在它们经历了短暂的空置后,将为入驻企业加速落户、加速生产、加速产生效益赢得空间和时间。”事实上,陶汝鸿的这些判断正通过市场得到逐步印证:根据戴德梁行的统计,今年上半年,以华夏人寿、平安人寿为代表的金融企业及科技企业成为成都甲级写字楼市场最为活跃的类型,以楼宇为依托,实现重点产业聚集发展,正进入全面提速阶段。与此同时,从戴德梁行近一年在成都的产业咨询项目可以看到,主要集中在电子信息产业、生物医药产业、文化旅游及电子商务几个方向,“这体现出了目前成都及四川的产业发展方向和侧重点,相信伴随这些产业的进一步聚集提升发展,也将给成都这个城市带来新一轮发展的动力。”

不过,陶汝鸿强调,在对新兴区域的开发中,时间和节奏的把握是非常重要的。一般来说,一个新城项目开发有五个重要的阶段,第一是起步阶段,第二是发展阶段,第三是成熟阶段,第四是转型阶段,第五是优化阶段。第一个阶段基本上都是以产业、轻工业为主,完成基本的交通网络,基本的配套设施,先把这些做好。进入第二个阶段即发展阶段后,是要把产业做好,把这个地区的生活水平提到某一个水平。等到进入成熟阶段后,才开始卖房子、卖豪宅,这才是最好的运营方式。


未来潜力

孕育许多新商机,成都成中国西部发展优先选择

“成都不缺资源”,这是陶汝鸿反复说到的一句话:除了因为交通、科技的发展,而带来的新兴产业机会外,对商贸、旅游、文化等优势资源的挖掘和传统产业的转型升级同样孕育着许多新的商机。

在上周五的第二届中国(四川)国际旅游投资大会上,陶汝鸿就在演讲中提出,除了会议会展奖励旅游、自然旅游、文化旅游,主题乐园旅游也是旅游新格局热点打造方向。“四川有发展主题乐园旅游的优势,拥有大熊猫、三国文化、美食等世界级的主题资源。目前,四川省正在跨入度假经济时代。在这个时代,度假体验性加强,旅游目的、停留时间、消费要求、产品需求呈现多元化发展,旅游目的也呈多样化发展。”

戴德梁行成都公司策略发展顾问部主管及董事魏晓龙先生表示,起源于荷兰的主题乐园,在近几十年得到了快速发展,诞生了像迪士尼、环球影城等全球知名品牌,中国主题乐园产业在近20年也得到了长足地发展,形成了华侨城、宋城、长隆等独具特色的主题乐园品牌。近10年,世界主题乐园巨头迪士尼、环球影城、默林娱乐等品牌也纷纷进入中国市场,落子北京、上海等一线及沿海地区,伴随世界主题乐园巨头的加入,中国主题乐园市场将在未来10年迎来新的一轮提升发展。“通过研究分析知名主题乐园的选址标准,从自然条件、基础设施、经济条件以及社会人文四个方面,对比了西部地区典型城市的发展条件,我们认为,成都未来有望成为世界级主题乐园在中国西部地区发展的优先选择,而这些项目的落地,也将成为成都建设国际购物天堂和世界旅游目的地的重要支撑。”


【热点解析】

成都商业市场步入成熟阶段 优胜劣汰加速“退”+“调”成为当前成都零售物业市场关键词

——访世邦魏理仕华西区研究部负责人朱建辉

位于天府广场的摩尔百货在租约到期后歇业,Novo在蓉最后一家店铺撤出成都市场,在建设路商圈经营了22年的华联商厦百货关门……今年以来,一些曾经在成都赫赫有名的百货商场相继“谢幕”,引发了不少人对成都零售商业市场的关注。

对此,世邦魏理仕华西区研究部负责人朱建辉表示,根据由世邦魏理仕与中国连锁经营fun88乐天堂娱乐共同合作的《2015中国购物中心发展报告》,成都仍是国际品牌商青睐的城市之一,成都的国际代表品牌拥有量仅次于上海、北京。今年上半年,成都零售物业市场需求整体表现仍相对活跃,不同业态发展各有侧重。“不过,当前成都商业市场已逐步进入成熟阶段,市场优胜劣汰加速,‘退’+‘调’成为当前成都零售物业市场关键词。”

核心商圈竞争格局转变——红星路大慈寺板块

表现超预期

在IFS和远洋太古里开业后,核心商圈的竞争格局开始悄然转变。以奢侈品牌为例,在成都IFS和远洋太古里落成后,众多国际品牌布局红星路大慈寺板块,重心已悄然从天府广场红照壁板块转向红星路大慈寺,红星路大慈寺板块的商场表现高于市场预期,两大卖场公布的2015年销售额增长也体现了这一趋势。今年,他们同样是市场关注的焦点。Tiffany & Co.在落户IFS后,其旗舰店正式亮相远洋太古里;同期开业的日本服饰品牌集合店Issey Miyake,单店首次在中国集齐旗下四大品牌并引入me Issey Miyake中国首店;Uniqlo在远洋太古里新增一家门店,定位与紧邻的IFS店形成互补,侧面表现出国际品牌对核心商圈地标项目的青睐。

但与此同时,伴随高端消费降温,奢侈品牌继前两年快速在蓉扩张后,逐步调整策略整合店铺、客群资源,降低租赁经营成本。核心商圈内奢侈品仍延续年初以来的搬迁趋势,红照壁板块对奢侈品牌的吸引力持续下滑。二季度,已在IFS开设旗舰店的三个品牌相继退出红照壁板块,包括仁恒置地广场的Burberry、美美天一店的Ralph Lauren和Chaumet。美美天一店两家品牌退租后,空置面积分别被隶属于力诚百货集团的电商平台Lolever和意大利珠宝品牌Damiani填补。

朱建辉表示,今年上半年红照壁板块奢侈品牌频频传出的退租消息,奢侈品牌在国内二线城市经历快速扩张后,其经营策略在经济环境趋紧的形势下已日渐审慎,更加注重集约发展。IFS和太古里引入的大批一线品牌旗舰店对红照壁板块客源产生分流影响,因此不少品牌已及时调整策略、整合在蓉店铺资源,将重心转向开设于地标项目的精品、旗舰店铺。未来红照壁板块商业定位将不断调整,品牌组合应与红星路—大慈寺板块形成一定差异及互补。

商业业态调整提速——百货业转型在即,跨境保税商品成“新宠”

6月位于建设路商圈已经营22年的华联商厦百货关门歇业,称为当前百货业危机四伏的一个“缩影”。面临业态单一、物业老旧、动线死板等软硬件条件约束,消费者从中获取的购物体验难以跟上快速变化的消费市场。在电商和一站式购物中心的多元冲击下,纯零售商业模式必然遭遇人气流失的困境。加之,成都商业市场已逐步进入成熟阶段,外资开发商、运营商落户成都在为本土市场带来国际商业经验的同时,也加速了市场优胜劣汰。

朱建辉表示,总体来看,形式新颖、卖点独特的品牌更受青睐,而大面积体验、娱乐业态及主力店则是业主招商工作的突破口。凯德天府积极调整定位和业态配比,本季成功引入佩妮油画、线上线下的素型天猫试衣间等品牌。欢乐颂在华润万家及Tommy Hilfiger等服饰品牌相继退租后,增加娱乐、体验业态占比,例如引进永旺莫莉幻想。“在亲子、教育、培训等工作室从写字楼办公转向进驻购物中心后,有助于购物中心拓展更多样化的消费客群。”二季度,有三家舞蹈工作室分别入驻仁恒置地广场、世豪广场、阳光新业购物中心的案例。同时,在政策引导下,跨境保税商品体验平台继续在主城区扩张,仁恒置地广场引进成都首家跨境保税服饰体验店和上港进口商品超市,跨境保税商品日渐成为卖场租户调整后的一大新亮点。


【一线直击】

在“冷遇”中转型找“蓝海”,瞄准大健康产业 复城国际加速业态调整

2014年9月在蓉开业的复城国际广场是上海复地集团在全国的首个商业综合体项目。然而,正是这样一个“来头不小”的项目却在开业后受到了市场“冷遇”:没有特色,同质化现象突出,以零售、娱乐、餐饮为主打的业态组合优势与位于同一区域的银泰、世豪、伊藤等大体量项目相比,可以说毫无优势……而这便是2015年3月,成都复地商业管理有限公司总经理罗唤军来蓉上任时所必须面对的问题。

“成都商业地产行业竞争目前已经进入白热化阶段,新项目扎堆入场,商业体量连年攀升。而从区域来看,复城国际广场所在的城南无疑是竞争最为激烈的区域”,罗唤军说,通过分析和研判,他们很快便意识到,目前区域内商业项目繁多,在品牌引入、资源获取等方面都有不同程度的影响,因此,必须在中国商业地产发展这片“红海”中找到“蓝海”,实现转型。

而大健康产业就是他口中所说的“蓝海”。罗唤军告诉记者,健康与每个人息息相关,随着人们对健康的越发重视、老龄化问题加剧、二胎政策放开,大健康产业将是中国未来十年新兴的万亿产业,发展潜力非常可观。于是,从2015年下半年开始,复城国际广场大量调整品牌以及经营方向,对原有近30%的商户进行优化调整,以期从传统购物中心的固有模式中跳脱出来。此后,随着第一健康西南区首家旗舰店、茁悦口腔西南区最大旗舰店,以及四川省人民医院蜀康医疗项目、成都市第三人民医院体检中心等200多家产业链条中相关企业的先后入驻,大健康产业如今在复城国际广场已渐具规模,而复城国际的写字楼出租率从去年全年的30%增加到了现在的近70%,也就是说去年一年的业绩今年却只用了半年就完成了。

“复城国际广场应该是国内第一个做大健康产业的综合体,我们希望通过做到从婴幼儿到成年人再到老年人都能够在这里找到自己所需要的健康服务”,罗唤军说,不仅是写字楼,商业综合体所引入的健身、护理、专科医院等业态也都是大健康产业的重要内容,“所以,目前我们正在加速对购物中心的业态调整,力争到年底时,在复城国际自持的近商业面积中,使大健康产业布局面积将超过1/3,这样我们不仅不会与同片区的商业综合体抢客源,还会成为相互引流,提升区域价值的伙伴。”


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